Création de votre SCI en ligne

• Protection du patrimoine des associés Immatriculée au registre du commerce et des sociétés, elle est de ce fait reconnue personnalité morale et le patrimoine de la SCI est totalement distinct de celui de ses associés. En cas de difficulté, la SCI étant généralement l’unique propriétaire du bien immobilier, les créanciers doivent d’abord se retourner contre la SCI. La responsabilité des associés ne sera mise en jeu que si toutes les solutions pour régler la situation ont été tentées avec la structure, notamment par l’engagement d’une procédure préalable et vaine contre elle. En effet, les associés ont une responsabilité indéfinie proportionnelle à leur participation dans le capital social de la SCI, mais non solidaire. Cela implique que les créanciers doivent agir indépendamment contre chaque associé, pour engager leur responsabilité respective, et ne peuvent les appeler sur leur créance qu'à hauteur de la proportion du capital qu'ils détiennent dans la société.

• Transmission simplifiée du patrimoine La détention de parts sociales d'une SCI simplifie la transmission du patrimoine en ce qu'elle rend possible les cessions, donations ou successions des parts sociales sans entraîner d'indivision directe sur le ou les actifs de la société. En effet, lorsque la succession n’est pas organisée, les héritiers possèdent le bien immobilier sans que leurs parts soient divisées or chaque indivisaire peut mettre fin à l’indivision, ce qui est une situation de fait contraignante. Lorsque le patrimoine se trouve au sein d'une SCI, la part successorale de chaque héritier porte sur les parts sociales et non sur les actifs eux-mêmes. La SCI permet aux parents de transmettre à leurs enfants un bien immobilier tout en conservant la gestion du bien, voire l'usufruit des parts sociales. Lorsque les associés d'une SCI sont par ailleurs membre d'une même famille en raison de leurs liens de parentalité, on parle alors d'une SCI familiale. Dans cette hypothèse, un ou plusieurs associés peuvent se réserver la jouissance de l'immeuble ou d'une partie de ce dernier. En outre, si cette mise à disposition est consentie à titre gratuit et que l'immeuble constitue la résidence principale des associés en ayant la jouissance, ces derniers pourront bénéficier de l'exonération d'impôt et de prélèvements sociaux sur la plus-value réalisée en cas de cession, ce quel que soit le régime fiscal de la société (IR ou IS).

• Fiscalité avantageuse Vous avez la possibilité de choisir le régime d'imposition des bénéfices de la société (Impôt sur les Revenus - IR ou Impôts sur les Sociétés - IS) sauf si la SCI exerce une activité commerciale (telle la location meublée), auquel cas la société se trouvera automatiquement soumise à l'IS dès lors qu'elle exerce une activité commerciale par définition de la loi.

• Capacité d'investissement Le statut de la SCI permet de réunir les apports plusieurs personnes, ce qui augmente la possibilité d'investissement, cela rassure les banques et facilite l'accès aux prêts bancaires. Partage des coûts Les charges locatives ainsi que les coûts inhérents à la possession d’un ou plusieurs biens (électricité, EDF, ménage…) seront divisés entre les associés par le prisme de la société.

• L'obligation d'un minimum de deux personnes pour créer la SCI.
• Les formalités de création complexes et onéreuses
• L’élaboration des statuts doit être précise, les associés ayant la liberté de les adapter à leurs objectifs (notamment patrimoniaux), ils doivent faire preuve de vigilance. L’intervention d’un expert est souvent nécessaire pour éviter les conflits. Les statuts doivent être établis par écrit par acte sous seing privé ou par acte notarié. À noter que les statuts peuvent limiter la liberté des associés lorsqu’ils envisagent de céder leurs parts sociales en raison de la présence d'une clause d’agrément dans les statuts.
• Un fonctionnement avec des obligations contraignantes
• Il incombe au(x) gérant(s) de la SCI de faire une tenir une comptabilité et d'avoir un bilan en fin d'année mais également de convoquer une assemblée générale ordinaire présentant les comptes annuels.

La SCI ne peut pas avoir d'activité commerciale. C'est une société civile dont le but est d'acheter des biens, de les posséder et de les exploiter dans un objectif patrimonial. Si la SCI se trouve avoir des intentions spéculatives (par exemple, une activité de marchand de biens), elle sera réputée exercer une activité commerciale lui faisant perdre sa nature civile et entraînant des conséquences fiscales pouvant être onéreuses dans certains cas (cessation d'entreprise).

Il existe 5 formes de société civile à objet immobilier (par opposition avec, par exemple, une société civile professionnelle, souvent utilisé dans l'exercice de professions libérales):

• SCI de location pure La SCI de location est créée entre différents associés souhaitant gérer un bien immobilier et le mettre en location. Elle permet comme toutes les SCI d’éviter les problèmes d’indivisions car les loyers, ou revenus de l’entreprise, sont divisés entre associés en fonction du nombre de parts qu'ils possèdent au capital.

• SCI familiale Dans le cadre familial, la SCI peut être utilisée pour gérer et/ou transmettre un patrimoine immobilier. En effet, la transmission des parts d’une société est plus avantageux fiscalement que de transmettre un bien immobilier. La SCI familiale permet un véritable avantage fiscal. Par ailleurs, et contrairement à la SCI de location pure, la SCI familiale permet à un ou plusieurs associés de se réserver la jouissance du bien ou d'une partie de celui-ci.